Plusvalenze Superbonus: conta il rogito, non il preliminare

Chi ha ristrutturato con il Superbonus e sta pensando di vendere si trova davanti a un conto alla rovescia: la legge di bilancio 2024 ha introdotto un'ipotesi di plusvalenza imponibile sulla cessione a titolo oneroso di immobili oggetto di quegli interventi. La domanda pratica è sempre la stessa: da quando contano i cinque anni, e quale data li ferma?

Il chiarimento

Con la risposta a interpello n. 157/E del 10 agosto 2026, l'Agenzia delle Entrate ha confermato che il conteggio va fatto con esclusivo riferimento al rogito definitivo. La stipula di un contratto preliminare è irrilevante.

Il caso concreto

Due contribuenti non residenti avevano acquistato un'abitazione in Italia insieme a un campo da tennis e a un campo da padel, considerati pertinenze. Avevano poi sottoscritto un preliminare di compravendita con versamento di caparra confirmatoria, impegnandosi a trasferire l'intera proprietà entro una certa data.

La domanda: se il rogito avviene dopo il decorso dei cinque anni dall'acquisto originario, ma il preliminare era stato firmato prima della scadenza del quinquennio, la plusvalenza è imponibile?

La risposta, e il perché

No. Ai fini delle imposte sui redditi rileva esclusivamente il momento in cui si verifica l'effetto traslativo della proprietà, che normalmente coincide con la stipula del contratto definitivo.

Il preliminare produce effetti soltanto obbligatori: impegna le parti, ma non trasferisce il bene. E anche il pagamento della caparra confirmatoria non fa emergere alcuna plusvalenza, perché non è un corrispettivo di cessione.

Quindi la cessione perfezionata dopo i cinque anni dall'acquisto non genera plusvalenza imponibile.

Le pertinenze seguono l'immobile

La conclusione vale anche per le pertinenze — nel caso esaminato i due campi da gioco — che seguono il regime fiscale dell'immobile principale. A una condizione, che non è formale: il vincolo pertinenziale dev'essere effettivo e documentato.

È il punto su cui in un controllo si gioca tutto. Un'area accatastata separatamente, mai utilizzata a servizio dell'abitazione, difficilmente regge come pertinenza.

Cosa significa per te

Se hai un immobile con lavori Superbonus e stai valutando la vendita, il calendario si costruisce sul rogito. Puoi firmare il preliminare quando vuoi: è la data dell'atto definitivo che decide se ci sarà una plusvalenza da tassare.

È un margine di manovra reale, e a volte bastano poche settimane di attesa sul rogito per cambiare completamente il risultato fiscale dell'operazione. Prima di firmare qualsiasi cosa, facciamo il conto insieme.