Locazioni brevi: i versamenti di Airbnb riaprono la strada ai rimborsi

Questa è una di quelle notizie che sembrano riguardare le grandi piattaforme e invece finiscono dritte nel portafoglio di chi affitta un appartamento. Vale la pena capirla, perché ha una scadenza.

Da dove nasce il problema

Dal 2017 gli intermediari che intervengono nella stipula o nella gestione dei contratti di locazione breve devono applicare una ritenuta del 21% sui canoni, al momento del pagamento al proprietario. In teoria: la piattaforma trattiene, tu ricevi il netto, l'imposta è già assolta.

Airbnb aveva però contestato quegli obblighi. La Corte di giustizia UE, con la sentenza del 22 dicembre 2022 (causa C-83/21), ha dichiarato incompatibile con il diritto dell'Unione l'obbligo generalizzato di nominare un rappresentante fiscale in Italia per gli intermediari con sede in un altro Stato membro. Ma non ha eliminato né la ritenuta né gli altri obblighi fiscali.

Nel frattempo l'Agenzia si è rivolta ai proprietari, accertando chi fra il 2017 e il 2021 non aveva versato la cedolare. Molti hanno pagato per chiudere la partita.

Cosa è successo adesso

Dai registri societari emergono versamenti aggiuntivi di Airbnb per 318 milioni di euro: 139 milioni per il 2022 e 179 milioni per il 2023. Il capitolo 2017-2021 era già stato chiuso con un esborso complessivo di 576 milioni fra ritenute, sanzioni e interessi, archiviato a febbraio 2026, con la piattaforma che ha dichiarato di non rivalersi sugli host. Booking aveva seguito una strada simile nel 2024, con un accordo da 313 milioni per il periodo 2017-2023.

La conseguenza pratica è questa: se la piattaforma ha versato la ritenuta e tu avevi già pagato la cedolare secca sugli stessi canoni, quell'imposta l'hai pagata due volte. E si può chiedere indietro.

Le date da segnare

• Anno 2023 — istanza di rimborso entro giugno 2028
• Anno 2022 — istanza entro giugno 2027

Chi ha versato la cedolare in ritardo su annualità precedenti può ancora muoversi: il termine decorre dal versamento effettivo, non dall'anno d'imposta.

Chi non può chiedere il rimborso

La platea è più stretta di quanto sembri. Restano fuori:

• Le strutture in forma imprenditoriale
• B&B e case vacanze con servizi
• Chi aveva già un sostituto d'imposta diverso, per esempio un property manager
• Gli account professionali, o con più di quattro immobili

Il consiglio operativo

Prima di presentare l'istanza conviene fare un accesso agli atti presso l'Agenzia delle Entrate, per ricostruire la propria posizione e verificare che la piattaforma abbia davvero assolto la ritenuta su quei canoni. Presentare un rimborso «al buio» su versamenti che non risultano è tempo perso, e a volte peggio.

È una verifica che facciamo noi: servono i tuoi prospetti Airbnb dell'anno e la delega per l'accesso.